Amortização de financiamento imobiliário é a parte de cada pagamento que realmente diminui a sua dívida com o banco. O resto da parcela vai para juros e outros custos do contrato. Entender essa divisão ajuda você a escolher melhor o financiamento e a decidir, lá na frente, se vale a pena adiantar pagamentos.

Neste artigo, explico em linguagem simples como funciona a amortização, a diferença entre SAC e Price e como pensar a amortização extra.

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Amortização de financiamento imobiliário: o que é e como funciona?

Toda parcela tem duas partes. Uma paga os juros sobre o saldo devedor, que é o que você ainda deve. A outra, a amortização, abate esse saldo. Quanto maior a amortização, mais rápido a dívida diminui.

Os juros são calculados sobre o saldo que sobrou. Por isso, quando o saldo cai, os juros do mês seguinte também caem. É assim que a dívida vai encolhendo ao longo dos anos.

Repare numa consequência importante: nas primeiras parcelas, o saldo é alto e os juros pesam mais. É normal sentir que “a dívida não anda” no começo.

Qual é a diferença entre SAC e Price?

São dois sistemas de cálculo das parcelas, e cada um distribui a amortização de um jeito.

  • SAC: a amortização é a mesma todo mês. Como os juros diminuem com o saldo, a parcela começa mais alta e vai caindo. Costuma custar menos juros no total.
  • Price: a parcela é fixa, o que facilita o planejamento. Em compensação, no início a maior parte dela é juros e a amortização é pequena.

Qual escolher? Depende da sua renda hoje e da previsão para os próximos anos. Quem precisa de parcela inicial menor e previsível pode preferir a Price. Quem consegue pagar mais no começo tende a gastar menos juros no SAC. As opções disponíveis variam por banco e por contrato.

Para ver o quadro completo, leia como funciona financiamento imobiliário.

O que é amortização extraordinária?

É um pagamento além da parcela do mês, que vai direto para o saldo devedor. Você pode fazer com uma economia guardada, um bônus, parte de uma herança ou, em certos casos, com o FGTS, seguindo as regras vigentes.

Quando o banco aceita o valor, normalmente oferece duas escolhas: manter a parcela e encurtar o prazo, ou manter o prazo e diminuir a parcela. Vale confirmar no contrato como funciona o recálculo e se há alguma taxa ou valor mínimo.

Um cuidado: amortizar não é obrigatório, e antes de usar uma reserva vale pensar na sua segurança financeira.

Reduzir o prazo ou a parcela: qual escolher?

Reduzir o prazo costuma gerar mais economia de juros no total, porque a dívida some mais cedo. Reduzir a parcela alivia o orçamento mensal, mas você paga por mais tempo.

Uma forma simples de decidir: se o seu orçamento está apertado, a parcela menor traz fôlego. Se está confortável e o objetivo é quitar mais rápido, encurtar o prazo faz mais sentido.

O ideal é pedir ao banco uma simulação com os números do seu contrato. A conta muda conforme o saldo, o prazo restante e o sistema de amortização.

E quem ainda vai começar o financiamento?

Antes de pensar em amortizar, o primeiro passo é conseguir o crédito. Se você ainda está nessa fase, veja o passo a passo de como conseguir um financiamento imobiliário e entenda também como funciona a entrada do financiamento.

Na minha rotina com quem compra o primeiro imóvel, a análise de crédito vem antes da escolha do apartamento. Assim, a parcela já nasce dentro do que cabe no bolso, e a amortização futura vira uma escolha, não uma urgência.

Como planejar a amortização de financiamento imobiliário desde o início?

Planejar começa na escolha do sistema (SAC ou Price) e do prazo, porque eles definem quanto você paga de juros e quanto sobra de folga no orçamento. Prazos longos reduzem a parcela, mas aumentam o custo total.

Depois de assinar, acompanhe o saldo devedor, guarde os comprovantes e peça ao banco a simulação antes de cada amortização extra.

Se você está de olho em um apartamento em Mogi Mirim ou Mogi Guaçu, veja os empreendimentos BRZ ou fale comigo pelo contato. Atendo no estande da BRZ ou online, da análise de crédito à escolha da melhor opção.

Karina Aguiar, corretora de imóveis, CRECI 239175-F. As informações deste artigo são educativas e não representam promessa de aprovação de crédito.